Memilih Rumah Baru di Surabaya dan Sekitarnya

13 03 2009

Memilih rumah baru bisa dikatakan gampang-gampang susah, mengingat harganya yang tidak bisa dikatakan murah. Terlebih lagi jika diharuskan memilih lokasi di surabaya dan sekitarnya. Maka perlu pertimbangan yang matang sebelum menjatuhkan pilihan ke salah satu  proyek perumahan.

Berikut ini beberapa hal yang bisa dijadikan bahan pertimbangan dalam memilih rumah baru:

  • Kondisi dan Lokasi Perumahan

Melihat kondisi surabaya yang menjadi langganan banjir membuat kita harus jeli memilih lokasi perumahan. Paling tidak lokasi dan akses menuju kesana tidaklah banjir. Menurut penulis, survey proyek perumahan yg paling tepat ya pada saat-2 sekarang ini (musim hujan). Jangan ragu-ragu tanya kepada orang-orang yang sudah menempati terlebih dahulu atau penduduk sekitarnya.

  • Jarak dengan Tempat Kerja

Idealnya memang memilih lokasi proyek perumahan yang jaraknya dekat dengan tempat kerja kita dan pasangan. Nggak mau kan kita harus tua di jalan, gara-2 rumah yang jaraknya terlalu jauh dengan tempat kerja kita. Jarak disini bukan hanya jarak dalam arti yang sebenarnya (mis. berapa km), tetapi juga waktu tempuh.

Contohnya begini: Perumahan A jaraknya dari tempat kerja kurang lebih 12 km, sedangkan Perumahan B 15 km. Namun karena faktor akses  transportasi yg tidak begitu baik (macet, tdk ada tol, banjir, dll) waktu  tempuh dari tempat kerja ke perumahan A bisa mencapai 1 jam, sedangkan perumahan B hanya 20 menit. Selisih waktu tempuh 40 menit tersebut, apabila diakumulasi selama setahun (PP, 250 hari kerja) ekivalen dengan 333 jam lebih atau 14 hari. Bayangkan dalam setahun 2 minggu waktu sia-sia kita habis di jalan. 😦 Wowww….

Disamping jarak  dan waktu tempuh, perlu diperhitungkan juga  biaya moda transportasi  yang digunakan sehari hari. (BBM, angkutan umum). Contohnya, jika perumahan X sedikit lebih jauh daripada perumahan Y, namun perumahan X hanya membutuhkan 1x angkutan ke tempat kerja. Sedangkan perumahan Y membutuhkan 2 hingga 3x oper angkutan, maka lebih bijaksana jika calon pembeli memilih perumahan X. Karena disamping biaya transport lebih murah, waktu tempuhnya pun jebih singkat (hanya 1x angkutan).

  • Reputasi Developer

Reputasi developer tidak kalah penting dalam memilih rumah idaman, Developer yang baik merupakan jaminan akan nyamannya lingkungan, fasilitas dan kualitas fisik bangunan rumah itu sendiri. Dan biasanya developer yang baik pasti memiliki estate management. Pastikan  developer perumahan terdaftar sebagai anggota REI (Real Estate Indonesia).

Perlu disurvey juga perumahan2 yang dibangun sebelumnya oleh developer yang bersangkutan. Biasanya yang disurvey umumnya adalah lingkungan, fasilitas, kualitas bangunan, dan kenyamanan penghuni disana. Sekali lagi jangan ragu bertanya! Usahakan informasi jangan hanya sepihak dari marketing perumahan.

  • Fasilitas

Umumnya fasilitas yang mendasar dan paling dibutuhkan oleh calon pembeli rumah  surabaya dan sekitarnya ketersediaan air bersih. Hampir seluruh proyek perumahan di surabaya telah dialiri PDAM, namun lain halnya dengan daerah sidoarjo dan gresik. Banyak perumahan didaerah tersebut yang belum dialiri PDAM dan hanya mengandalkan sumur bor yang dibuat oleh developer.

  • Keamanan Lingkungan

Faktor keamanan pastilah mendapat point yang tinggi dari sejumlah pencari rumah. Rata-rata proyek perumahan saat ini sudah menyediakan sistem keamanan yang baik (satpam, one gate system, akses ekslusif, cctv, dll.). Biasanya kelengkapan fitur keamanan perumahan mengikuti harga rumah itu sendiri disamping iuran estate management.

Namun kali ini penulis lebih menitikberatkan pada lingkungan disekitar perumahan. Apakah masyarakat sekitarnya cukup ‘bersahabat’ ? Dekat ‘lokalisasi’ atau pemukiman kumuhkah ?  Atau malah disekitarnya masih berupa lahan kosong atau sawah yang sepi, karena perumahan tersebut memang ‘proyek mbabat alas’ ?

2 (dua) pertanyaan terakhir apabila jawabannya  ‘YA’, maka sebaiknya  dihindari, kecuali kalo memang calon pembeli tahan dengan segala ‘godaan’ dan ‘gangguan’🙂 atau calon pembeli memiliki intuisi bahwa kedepannya nilai investasi rumah tersebut akan meningkat tajam.






Syarat Pengajuan KPR

5 03 2009

Secara umum, syarat pengajuan KPR di semua bank hampir sama, terutama dalam kelengkapan dokumen. Tetapi syarat pengajuan dan kelengkapan dokumen ini sangat tergantung pada pekerjaan calon debitur (pemohon kredit). Hal ini disebabkan oleh sumber “income” untuk seorang karyawan pasti berbeda dengan sumber “income” dari seorang pengusaha atau seorang professional. Mari kita lihat secara detail persyaratan tersebut. KPR biasanya bisa dimulai setelah tersedia dana minimal 20-30% dari harga rumah, tergantung dari kebijakan bank bersangkutan.

Sebagai seorang Karyawan/Pegawai

Pada umumnya, bank hanya mau menerima pengajuan kredit oleh pegawai/ karyawan yang statusnya “tetap atau permanen” di tempat bekerja sekarang minimal 2 (dua) tahun, karena ini menunjukkan stabilitas atau keamanan pekerjaan calon debitur. Tetapi ada beberapa bank yang berani menerima pengajuan kredit dari pegawai kontrak. Kasus ini misalnya jika si calon debitur tersebut di kontrak 5 (lima) tahun dan hanya mengajukan kredit selama 3 (tiga) tahun. Maka bank dapat memastikan bahwa kredit telah akan lunas sebelum kontrak kerja calon debitur berakhir.

Selain itu, untuk memastikan bahwa calon debitur akan dapat membayar cicilan kredit, maka bank mensyaratkan gaji bersih atau “take home pay” calon debitur minimal 3 juta rupiah untuk lokasi Jabotabek dan 2 juta rupiah untuk non jabotabek  (rumah non bersubsidi) dengan maksimal besar angsuran bulanan adalah 30-35% dari thp.

Kelengkapan dokumen yang harus dipenuhi oleh seorang pegawai/ karyawan adalah:

  1. KTP suami/istri (jika sudah menikah) yang masih berlaku
  2. Kartu keluarga
  3. Surat Nikah (bagi yang sudah menikah)
  4. Surat keterangan bekerja (yang tercantum keterangan tanggal mulai bekerja dan jabatan terakhir)
  5. Slip gaji / surat keterangan penghasilan
  6. Rekening tabungan 3 bulan terakhir (terutama tabungan dimana gaji ditransfer).
  7. NPWP bagi yang pengajuan kreditnya di atas Rp 50jt (wajib saat akad kredit).
  8. SPT PPH 21 bagi yang pengajuan kreditnya di atas Rp 50jt (wajib saat pengajuan).
  9. Kelengkapan jaminan (HGB/ SHM, IMB, PBB, dll).

Sebagai seorang Pengusaha/ Wiraswasta

Syarat pengajuan kredit untuk seorang pengusaha/wiraswasta sedikit lebih rumit daripada seorang pegawai/karyawan yang penghasilannya tetap. Jika seorang pengusaha mengajukan kredit (walaupun atas nama pribadi, bukan atas nama perusahaan), maka perusahaan pengusaha tersebut akan diverifikasi dan dianalisa. Mengapa? Karena sumber income bagi seorang pengusaha adalah laba dari perusahaan. Maka, untuk memastikan bahwa calon debitur memiliki income yang cukup untuk membayar cicilan kredit, Bank harus memastikan “kesehatan” perusahaan tersebut dan bahwa laba perusahaan juga mencukupi. Menurut pengalaman, banyak pengusaha yang protes akan hal ini. Mereka hanya mau agar analisa dilakukan berdasarkan rekening tabungannya saja, tetapi Bank hanya dapat melakukan analisa pada sumber penghasilan yang resmi dan tidak melanggar hukum.

Syarat pengajuan bagi seorang pengusaha/wiraswasta:

  1. Perusahaan sudah berjalan lebih dari 2 tahun yang dibuktikan oleh SIUP, TDP, Akte Pendirian, NPWP Perusahaan, dan Surat Keterangan Domisili Perusahaan.
  2. Laporan Keuangan Perusahaan 2 tahun terakhir dan Rekening koran perusahaan min. 6 bulan.
  3. NPWP Pribadi dan rekening tabungan pribadi 3 bulan terakhir.
  4. KTP Suami/istri (bagi yang sudah menikah)
  5. Kartu Keluarga
  6. Surat Nikah (bagi yang sudah menikah)
  7. Kelengkapan jaminan (HGB/ SHM, IMB, PBB, BPHTB, dll.)

Syarat Kelengkapan Jaminan

1. Rumah Baru
Pengertian Rumah Baru adalah rumah yang dibeli dari developer/ pengembang. Jika developer/ pengembang telah ada ikatan kerja sama dengan bank yang anda tuju, maka anda tinggal meminta “Surat Pemesanan Rumah” atau “Surat Pemesanan Kavling” dari developer tersebut. Pihak developer akan memberikan surat ini jika anda sudah melakukan booking atau membayar uang tanda jadi.
Jika developer/pengembang belum ada ikatan kerjasama dengan bank yang anda tuju, maka anda dapat mengajukan KPR ke bank tsb, jika:

  • Rumah sudah ready stock (siap ditempati)
  • Sertifikat Hak Milik atau minimal HGB sudah pecah
  • IMB sudah pecah
  • Bukti pelunasan PBB

2. Rumah Second
Rumah second adalah rumah yang dibeli dari penjual perorangan. Maka syarat-syaratnya adalah:

  • Sertifikah Hak Milik atau minimal HGB yang masih berlaku.
  • IMB. Jika dulu rumah tersebut dibeli dari developer, maka pastikan IMB sudah pecah.
  • Bukti pelunasan PBB.
  • Fotokopi KTP Pemilik.
  • Surat Keterangan Penjualan atau Surat Penawaran Rumah dari Penjual.

Biaya-biaya yang timbul

  • Biaya Administrasi Rp. 250 ribu
  • Biaya Provisi 0,5-1% dari nilai kredit
  • Biaya Appraisal Rp. 300 ribu
  • Biaya Asuransi Jiwa & kebakaran
  • Biaya APHT
  • Biaya Notaris

Penjelasan di atas berlaku umum pada bank-bank di Indonesia, walaupun pada prakteknya beberapa bank lebih fleksibel terhadap syarat-syarat tersebut. :-)





Ubah Sertifikat HGB ke SHM

5 03 2009

Mudah2an berguna,

Tanah dengan status sertifikat hak guna bangun (HGB) bisa dijadikan sertifikat hak milik (SHM) dengan melakukan pengurusan pada kantor pertanahan di wilayah tanah shgb berada. Tanah dengan sertifikat HGB tersebut harus dimiliki oleh warga negara indonesia (WNI) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah dan memiliki hgb yang masih berlaku atau sudah habis masa.

Syarat mengajukan permohonan mengubah sertifikat HGB ke Hak Milik :

  1. Sertifikat asli HGB yang akan diubah status
  2. Fotokopi IMB (izin mendirikan bangunan) yang memperbolehkan dipergunakan untuk didirikan bangunan
  3. Bukti identitas diri (KTP)
  4. Fotokopi SPPT PBB (pajak bumi dan bangunan) terakhir
  5. Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat
  6. Surat penyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 bidang dan luas kurang dari 5000 meter persegi.
  7. Membayar biaya perkara

Tambahan :

  • Bisa menggunakan jasa notaris PPAT (pejabat pembuat akta tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM.
  • Dasar hukum adalah Keputusan Menteri Negara / Kepala BPN No. 6 tahun 1998.

Sumber :  http://organisasi.org/cara-mengurus-perubahan-tanah-hgb-ke-shm-hak-guna-bangun-ke-hak-milik